Инвестиции в рынок недвижимости Сочи
На протяжении нескольких лет рынок недвижимости Сочи остается в топе предпочтений среди инвесторов. С какими вопросами сталкивается инвестор на рынке недвижимости Сочи и на что обратить особенное внимание?
Инвестиции в рынок недвижимости Сочи
Когда речь идет об инвестициях в апартаменты или апарт-отели, обычно на ум приходят три основных направления: Москва, Санкт-Петербург и, безусловно, Сочи. Сочи привлекает внимание как обычных туристов, так и инвесторов еще с времени подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года, и с тех пор интерес к этому региону не уменьшается.
В целом, рынок недвижимости в Сочи можно назвать «перегретым». Не в последнюю очередь это связано с всплеском спроса на жилье у моря, вызванным пандемией COVID-19, когда многие удаленные работники стали искать такую возможность.
Согласно данным из отчета аналитической группы NF Group, основанным на информации The Wealth Report 2023 от компании Knight Frank, Сочи в 2022 году занял третье место в мировом рейтинге индекса миллиона долларов. Этот индекс отражает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить в разных частях мира за один миллион долларов. В Сочи за эту сумму можно было приобрести 29 квадратных метров. Лидерами по этому показателю остались только Монако (17 кв. м) и Гонконг (21 кв. м). В сравнении с этими городами, Москва заняла 12-е место с доступными 46 квадратными метрами для обладателя миллиона долларов.
Цены на недвижимость в Сочи растут по нескольким ключевым факторам:
Поговорим подробнее, как функционирует инвестиционный рынок в Сочи и чем он отличается от рынка в столичных городах.
В целом, рынок недвижимости в Сочи можно назвать «перегретым». Не в последнюю очередь это связано с всплеском спроса на жилье у моря, вызванным пандемией COVID-19, когда многие удаленные работники стали искать такую возможность.
Согласно данным из отчета аналитической группы NF Group, основанным на информации The Wealth Report 2023 от компании Knight Frank, Сочи в 2022 году занял третье место в мировом рейтинге индекса миллиона долларов. Этот индекс отражает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить в разных частях мира за один миллион долларов. В Сочи за эту сумму можно было приобрести 29 квадратных метров. Лидерами по этому показателю остались только Монако (17 кв. м) и Гонконг (21 кв. м). В сравнении с этими городами, Москва заняла 12-е место с доступными 46 квадратными метрами для обладателя миллиона долларов.
Цены на недвижимость в Сочи растут по нескольким ключевым факторам:
- Повышенный спрос в регионе: Высокий региональный спрос на жилье в Сочи оказывает давление на цены. Многие люди стремятся приобрести недвижимость в этом регионе, что способствует увеличению стоимости жилья.
- Закрытие границ: Закрытие границ и общая геополитическая обстановка создают дополнительный стимул для россиян проводить отпуск и отдыхать на родине, в том числе в курортном городе Сочи. Это увеличивает спрос на аренду и покупку жилья, что, в свою очередь, влияет на рост цен на недвижимость в регионе.
Поговорим подробнее, как функционирует инвестиционный рынок в Сочи и чем он отличается от рынка в столичных городах.
Мораторий на строительство
Одной из особенностей рынка недвижимости в Сочи является наличие моратория на новое строительство, который привел к существенному уменьшению объема предложения на первичном рынке. Этот фактор стал одной из причин роста цен. Мораторий был введен с 2021 года и будет действовать до принятия нового генплана, который ожидается к концу 2023 года. В настоящее время на первичном рынке недвижимости в Сочи представлены объекты, которые получили разрешительную документацию до введения моратория, объекты, строительство которых не ограничено мораторием, а также объекты, для которых не получено полного набора разрешительных документов и которые реализуются по схемам, отличным от тех, которые предусмотрены федеральным законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Одной из особенностей рынка недвижимости в Сочи является наличие моратория на новое строительство, который привел к существенному уменьшению объема предложения на первичном рынке. Этот фактор стал одной из причин роста цен. Мораторий был введен с 2021 года и будет действовать до принятия нового генплана, который ожидается к концу 2023 года. В настоящее время на первичном рынке недвижимости в Сочи представлены объекты, которые получили разрешительную документацию до введения моратория, объекты, строительство которых не ограничено мораторием, а также объекты, для которых не получено полного набора разрешительных документов и которые реализуются по схемам, отличным от тех, которые предусмотрены федеральным законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Объявления о продаже с неактуальной информацией
Еще одной характерной особенностью Сочи является размещение на популярных интернет-порталах, таких как ЦИАН и АВИТО, объявлений о продаже недвижимости (квартир или апартаментов) по крайне низким ценам. До 50% таких объявлений о продаже квартир в Сочи, а также на всем черноморском побережье, оказываются фальшивыми.
Когда вы звоните по таким объявлениям с надеждой приобрести недвижимость по выгодной цене, то попадаете на риэлтора, который начинает процесс продажи. Он может говорить, что ему потребуется время, чтобы уточнить актуальность предложения у собственника, запросить документы и так далее. По прошествии какого-то времени, риэлтор может снова связаться с вами и сказать, что не смог вас дозвониться, хотя возможно он даже не пытался это сделать, и предложение было продано. В результате вам может быть предложена другая, более дорогостоящая недвижимость.
Оказывается, что объявления на ЦИАН и АВИТО в Сочи созданы исключительно для «Москвичей» и не являются актуальными для местных жителей. Это тактика завлекаловки, и местные опытные риэлторы предупреждают, что эти площадки не предоставляют реальных возможностей для приобретения недвижимости в регионе.
Еще одной характерной особенностью Сочи является размещение на популярных интернет-порталах, таких как ЦИАН и АВИТО, объявлений о продаже недвижимости (квартир или апартаментов) по крайне низким ценам. До 50% таких объявлений о продаже квартир в Сочи, а также на всем черноморском побережье, оказываются фальшивыми.
Когда вы звоните по таким объявлениям с надеждой приобрести недвижимость по выгодной цене, то попадаете на риэлтора, который начинает процесс продажи. Он может говорить, что ему потребуется время, чтобы уточнить актуальность предложения у собственника, запросить документы и так далее. По прошествии какого-то времени, риэлтор может снова связаться с вами и сказать, что не смог вас дозвониться, хотя возможно он даже не пытался это сделать, и предложение было продано. В результате вам может быть предложена другая, более дорогостоящая недвижимость.
Оказывается, что объявления на ЦИАН и АВИТО в Сочи созданы исключительно для «Москвичей» и не являются актуальными для местных жителей. Это тактика завлекаловки, и местные опытные риэлторы предупреждают, что эти площадки не предоставляют реальных возможностей для приобретения недвижимости в регионе.
Продажа не по эскроу
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует долевое строительство и использование эскроу-счетов, на портале НАШ.ДОМ.РФ должны быть представлены полные документы по проектам с открытой информацией о застройщике. Однако, на практике, в регионе Сочи только небольшая доля проектов (порядка 20%) соответствует этим требованиям. Остальные проекты выполняются девелоперами, которые являются индивидуальными предпринимателями (ИП) и выполняют функцию строителей.
Эти ИП часто сотрудничают с несколькими риэлтерскими агентствами, которые берут на себя создание информации о проекте, включая сайты, презентации и другие страницы, представляя их как информацию «от застройщика». Когда потенциальные покупатели ищут информацию о проекте в поисковиках, они могут получить несколько различных сайтов или страниц с схожей информацией, что может вызывать недопонимание и путаницу.
Важно быть осторожным и внимательным при поиске информации о недвижимости в таких случаях, чтобы удостовериться в надежности и актуальности предоставленных данных.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует долевое строительство и использование эскроу-счетов, на портале НАШ.ДОМ.РФ должны быть представлены полные документы по проектам с открытой информацией о застройщике. Однако, на практике, в регионе Сочи только небольшая доля проектов (порядка 20%) соответствует этим требованиям. Остальные проекты выполняются девелоперами, которые являются индивидуальными предпринимателями (ИП) и выполняют функцию строителей.
Эти ИП часто сотрудничают с несколькими риэлтерскими агентствами, которые берут на себя создание информации о проекте, включая сайты, презентации и другие страницы, представляя их как информацию «от застройщика». Когда потенциальные покупатели ищут информацию о проекте в поисковиках, они могут получить несколько различных сайтов или страниц с схожей информацией, что может вызывать недопонимание и путаницу.
Важно быть осторожным и внимательным при поиске информации о недвижимости в таких случаях, чтобы удостовериться в надежности и актуальности предоставленных данных.
Продажа через риэлторов
Прямое следствие предыдущего пункта — это то, что большая часть недвижимости в регионе реализуется именно через риелторов, а не собственные отделы продаж застройщиков и девелоперов
Прямое следствие предыдущего пункта — это то, что большая часть недвижимости в регионе реализуется именно через риелторов, а не собственные отделы продаж застройщиков и девелоперов
Отсутствие гарантий собственности
К сожалению, инвесторам в Сочи приходится сталкиваться с таким риском, как отсутствие гарантий владения недвижимостью. Что это означает?
В Сочи порядка 40% многоэтажных зданий были построены на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и были легализованы через судебные процедуры. Люди проживают в этих зданиях уже более десяти лет. Они получили документы, подтверждающие их право на собственность, зарегистрировались, создали семьи и воспитали детей. Однако до сих пор они ощущают себя незащищенными, особенно сейчас, когда известны случаи, когда администрация пытается восстановить сроки для обжалования судебных решений, по которым многоквартирные дома были введены в эксплуатацию, и может вновь подать иски о демонтаже этих зданий.
К сожалению, инвесторам в Сочи приходится сталкиваться с таким риском, как отсутствие гарантий владения недвижимостью. Что это означает?
В Сочи порядка 40% многоэтажных зданий были построены на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и были легализованы через судебные процедуры. Люди проживают в этих зданиях уже более десяти лет. Они получили документы, подтверждающие их право на собственность, зарегистрировались, создали семьи и воспитали детей. Однако до сих пор они ощущают себя незащищенными, особенно сейчас, когда известны случаи, когда администрация пытается восстановить сроки для обжалования судебных решений, по которым многоквартирные дома были введены в эксплуатацию, и может вновь подать иски о демонтаже этих зданий.
Несоответствие назначения земельного участка
Изначально земельные участки, на которых проводится строительство, имеют статус земель сельскохозяйственного назначения (СНТ) или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В процессе строительства происходит изменение назначения участка на «Предпринимательство». Однако смена назначения не гарантирует, что в будущем не возникнет проблем.
Изначально земельные участки, на которых проводится строительство, имеют статус земель сельскохозяйственного назначения (СНТ) или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В процессе строительства происходит изменение назначения участка на «Предпринимательство». Однако смена назначения не гарантирует, что в будущем не возникнет проблем.
Природные факторы
Природные факторы также могут лишить вас имущества. В Сочи нередки случаи строительства жилых домов без предварительных геологических исследований, что является тревожным фактом, учитывая нестабильные грунты в области застройки. В 2021 году оползень разрушил элитное коттеджное поселение «Горная поляна» в Сергей-Поле, где цены на дома достигали 20 миллионов рублей.
Природные факторы также могут лишить вас имущества. В Сочи нередки случаи строительства жилых домов без предварительных геологических исследований, что является тревожным фактом, учитывая нестабильные грунты в области застройки. В 2021 году оползень разрушил элитное коттеджное поселение «Горная поляна» в Сергей-Поле, где цены на дома достигали 20 миллионов рублей.
Оплата за наличные
Ещё одной характерной чертой этого региона является то, что часто самые выгодные сделки заключаются с теми, кто готов прийти на сделку с пачкой купюр в руках. В июне 2023 года, согласно данным Домклик, Краснодарский край вошел в список пяти регионов, где совершается больше всего сделок без использования ипотечных средств.
Ещё одной характерной чертой этого региона является то, что часто самые выгодные сделки заключаются с теми, кто готов прийти на сделку с пачкой купюр в руках. В июне 2023 года, согласно данным Домклик, Краснодарский край вошел в список пяти регионов, где совершается больше всего сделок без использования ипотечных средств.
В заключение, несмотря на ряд негативных моментов, регион Сочи остается привлекательным местом для инвестиций. Однако важно четко определить ваши инвестиционные цели и подойти к выбору и проверке объекта с особой тщательностью.
Автор статьи
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды