На что обратить внимание при выборе номера?

Сезонность

Есть ли спрос в этом регионе среди целевой аудитории? Можно ли минимизировать сезонные спады? Какова продолжительность высокого сезона? Есть ли дополнительные факторы, привлекающие гостей, такие как бизнес-мероприятия, фестивали в несезонное время и т. п.

Изучите новости на эту тему. Часто можно найти информацию вроде: «в этом году в период проведения фестиваля N уровень заполняемости отелей в городе составил ХХ%, отели были переполнены, и люди вынуждены были арендовать посуточные квартиры, что вызвало ажиотаж и рост цен.»

Туристический поток

Растет ли спрос на туристические услуги в этом регионе? Снижается ли он? Возможно, спрос упал, но существуют объективные причины, по которым он может вернуться на прежний уровень? Какой тип туристов приезжает в этот регион? Сколько они готовы тратить? Какие варианты размещения предпочитают? Какие меры принимает регион для привлечения туристов?

На сайтах администраций сейчас публикуется много материалов и отчетов о развитии туристической отрасли. Это позволяет легко найти соответствующую информацию и составить общее представление о ситуации в регионе.

Развитие рынка в регионе

В первую очередь, этот вопрос относится к сегменту апарт-отелей, так как этот формат гостиниц получил распространение пока не во всех регионах. Является ли объект такого плана первым на рынке? Почему этот формат может быть успешным в данном городе? Если это не первый объект, сколько номеров уже функционирует и планируется к вводу? Какова их загрузка? Насколько сильна конкуренция? Какие у вас будут преимущества, чтобы гости выбрали именно ваш отель?

Срок сдачи номеров

Акцент на краткосрочную сдачу, среднесрочную, долгосрочную? От этого зависит многое: средняя загрузка по году, средний тариф на размещение (меньше при долгосрочной сдаче) и расходная часть (при краткосрочной аренде уборка, смена белья и расходников будут производиться гораздо чаще; быстрее будет идти износ номера).

Какая будет основная стратегия сдачи: краткосрочная аренда, среднесрочная или долгосрочная? От этого зависят ключевые показатели: средняя загрузка по году, средний тариф на размещение и расходная часть. При долгосрочной аренде тарифы ниже, но стабильнее. При краткосрочной аренде выше затраты на уборку, смену белья и расходных материалов, а также быстрее изнашивается номер, но и доход от номера также выше.

Понимание своей целевой аудитории

Группы отдыхающих могут значительно различаться: отпускные туристы, учащиеся, командированные сотрудники, семейные пары с детьми, пожилые пары, пары в поисках романтических впечатлений и т. д. Нужно ли вашей целевой аудитории наличие кухни в номере? Какая площадь номера оптимальна для этой аудитории? Какую минимальную инфраструктуру необходимо предоставить на территории отеля?

Если нет четкого понимания целевой аудитории, то на чем основываются тарифы на размещение и прогнозы по загрузке?

Номерной фонд: количество номеров, площадь и категории

Необходимо соотнести планируемую целевую аудиторию с их предпочтениями и потребностями. Если отель в основном ориентирован на семейные пары с детьми, а большинство номеров предполагают только двухместное размещение (без возможности добавить даже раскладушку) и не имеют смежных дверей, то как разместить таких гостей?

Чем меньше номеров в отеле, тем выше может быть средняя загрузка по году. Если в отеле много номеров, то помимо внешней конкуренции (с другими отелями) добавляется внутренняя конкуренция (среди свободных номеров) за гостя. Более высокая загрузка обеспечивает больший доход или стабильность доходов.

При этом, если в отеле маленькое количество номеров, то и расходы на операционное обслуживание делятся между небольшим количеством собственником, то есть на каждого собственника ложится более высокий процент расходов.

Инфраструктура, расположение и окружение

Все эти вопросы также необходимо соотнести с потенциальной целевой аудиторией. Если речь идет о бизнес-туристах, то есть ли в комплексе коворкинг, переговорные, знаковые рестораны для проведения встреч? Конференц-залы?

Если отель ориентирован на делового туриста, то преимуществом будет удобное расположение рядом с градообразующими предприятиями, близость к особым экономическим зонам, аэропорту, присутственным местам, конгресс-центрам.

Для отеля, ориентированного на отдых, важным будет расположение в центре города или в непосредственной близости к основным достопримечательностям. Для морского курорта будет иметь значение каждый метр — на какой линии от моря расположен объект? как долго нужно идти, чтобы добраться до пляжа? это удобная дорога или предполагает усиленную кардионагрузку?

Если отель ориентируется на размещение студентов, то полезно оценить количество вузов в окружении, наличие и условия проживания в общежитиях, а также изучить информацию о нехватке мест в них. Конечно, и тарифы на размещение должны соответствовать этой аудитории, а сами номера должны быть меблированы рабочим местом для занятий.

Обратите внимание на аналогичные проекты в окружении. Они являются конкурентами? Каков их номерной фонд? Попробуйте позвонить и, используя наводящие вопросы, узнать их загрузку.
Изучите также другие строящиеся и планируемые объекты. Могут ли они составить конкуренцию вашему апарт-отелю? Анализ конкурентов и оценка их загрузки и номерного фонда помогут вам лучше понять рынок и принять обоснованные решения для вашего проекта.

Новое строительство или редевелопмент

Нельзя однозначно сказать, какой вариант предпочтительнее. Проекты редевелопмента чаще расположены в более привлекательных локациях, могут похвастаться налетом истории и старины, что придает отдыху дополнительную изюминку.

При строительстве нового объекта возможно изначально запроектировать всё так, чтобы обеспечить максимальный уровень сервиса, комфортные и современные планировочные решения, технические помещения и инфраструктуру, необходимые для прохождения сертификации на четыре или пять звезд.

Открытие отеля, полное или частичное

Будет ли открытие отеля приурочено к началу высокого сезона, к какому-либо массовому мероприятию, фестивалю, саммиту и т. д. Открытие в этот период позволит не только увеличить число постояльцев в первые дни, но также получить отзывы, а отзывы важны для роста популярности и узнаваемости отеля.

Некоторые отели строятся из нескольких корпусов с разными сроками ввода или проводят ремонтные работы на нескольких этажах действующего отеля. Наличие стройки под окнами или шум дрели за стеной мало кого радует, особенно в краткий период отпуска. Это вызывает дискомфорт у постояльцев и негативно влияет на оценки в системах бронирования, что, в свою очередь, сказывается на загрузке, тарифах и, в конечном итоге, на доходе. Как говорится, нельзя произвести первое впечатление дважды.

Назначение вида разрешенного использования земельного участка

Если вы покупаете номер в отеле, а не сервисные апартаменты, псевдожилье или что-то подобное, отдавайте предпочтение объектам с видом разрешенного использования (ВРИ) «гостиничное обслуживание». Это обеспечит соответствие ожиданиям всех сторон: вашим, управляющей компании, надзорных органов и налоговых служб. Таким образом, будет гарантировано, что это действительно отель, а не какой-то другой тип недвижимости.

Отельный бренд

Планируется ли привлечение отельного бренда для этого проекта? Какой именно бренд рассматривается? У многих брендов есть собственные требования ко всему: от локации до типа кондиционирования в номерах и количества уборных на этаже. Не каждый объект может подойти любому отельеру, но существуют и схожие требования между различными брендами.

Наличие отельного бренда на ранних этапах проекта может служить дополнительным подтверждением веры в привлекательность локации и высокий спрос со стороны туристов. Наличие бренда на проекте поможет обеспечить соответствие стандартам и привлечь больше гостей, доверяющих известному имени и знакомых с качеством сервиса.

На каком этапе привлекается управляющая компания

Оптимально, если управляющая компания выбрана застройщиком на старте проекта, и проект реализуется в соответствии с её рекомендациями. Опытная управляющая компания хорошо понимает целевую аудиторию, знает, как обеспечить комфорт и отдых гостям, а также какие требования необходимо соблюсти для получения требуемого количества звезд.

Сотрудничество с управляющей компанией с самого начала проекта позволяет учесть все нюансы гостеприимства и гарантирует высокий уровень сервиса, что в итоге влияет на удовлетворенность гостей и их желание возвращаться.

Опыт управляющей компании

При выборе управляющей компании для отеля следует учитывать несколько ключевых факторов:

1. Номерной фонд в управлении: Сколько номеров находится под управлением компании? Это даст представление о масштабе и возможностях компании.
2. Типы отелей под управлением: Какие типы отелей управляет компания? Это могут быть бизнес-отели, курортные, бутик-отели и т.д. Отели с разным количеством звезд. Опыт в управлении разными типами отелей может свидетельствовать о гибкости и профессионализме компании. Наличие аналогичных проектов в управлении также позволяет рассчитывать, что в новом проекте гостям будет предоставлен требуемый уровень сервиса.
3. Местная или федеральная управляющая компания: Является ли компания местной или федеральной? Федеральные компании могут иметь больше ресурсов и опыта, но местные компании могут лучше понимать специфику региона.
4. Отзывы на действующие отели: Какие отзывы получают отели, находящиеся под управлением компании? Это важно для понимания уровня сервиса и удовлетворенности гостей.
5. Порядок отчетности перед собственником: Какой порядок отчетности предусмотрен перед собственником? Прозрачность и регулярность отчетов важны для контроля за эффективностью управления. Каким образом поддерживается связь между инвестором и управляющей компанией, если возникают вопросы по доходам, расходам и не только?
6. Опыт управления отелями с множественностью собственников: Имеет ли компания опыт управления отелями с множественными собственниками? Это специфический сегмент рынка, требующий особых навыков и подходов для успешного управления.

Какой договор заключается с управляющей компанией

Самые распространенные в настоящий момент формы договоров — это агентский договор и договор аренды. Между ними есть принципиальные различия, в том числе и к начислению налога на доход.

Метод распределения дохода, программы гарантированной доходности

На рынке сейчас в основном можно встретить два варианта распределения дохода — револьверный и котловой. При котловом методе прибыль распределяется между всеми собственниками одной категории номеров независимо от того, был ли конкретный номер заселён или нет. Все доходы за месяц делятся между инвесторами пропорционально их доле в «котле». При револьверном методе доходы распределяются в зависимости от того, был ли конкретный номер заселен. То есть собственник получает доход только если его номер был арендован. Привлекательность того или иного метода распределения дохода часто зависит от самого объекта, а также от того, на какой стадии он находится (отель только открылся или стабильно работает больше двух лет).

Предполагается ли на проекте программа доходности? Наличие гарантированного дохода может быть очень привлекательным для инвестора, особенно в первый год работы отеля, когда он только выходит на плановую загрузку и не может дать инвестору хороший заработок. Однако необходимо проверить, какие именно номера включены в программу и не попадают ли в нее те, что не будут пользоваться спросом у туристов (например, окна выходят на медиаэкран).

Отделка и мебель

Как правило, застройщик самостоятельно выполняет чистовую отделку и оснащение номеров. Инвестор может оплатить это как в рамках договора долевого участия (ДДУ), так и по отдельным договорам, в зависимости от схемы, предложенной девелопером. В итоге, инвестору передается полностью готовый номер, который затем передается в управление управляющей компании (УК).

Однако существуют и проекты, которые оставляют инвесторам свободу выбора. В таких случаях инвестор покупает номер с предчистовой отделкой. В этом случае номер можно передать в УК только после того, как он будет меблирован в соответствии с требованиями УК. Этот вариант чаще всего встречается в курортных проектах, где предполагается, что инвестор будет сам отдыхать в номере большую часть времени.

Калькулятор дохода

Хорошей практикой является предоставление предварительного расчета дохода минимум на три года. Здесь стоит обратить особенное внимание на загрузку и тарифы в первый год работы отеля. Сразу высокий процент загрузки должен вас насторожить. Уровень заполняемости должен расти по мере узнаваемости отеля.

Стоимость проживания — сравните с ценами в окружении. В идеале, в первый год отель должен привлечь и завоевать аудиторию более низкой ценой, чем у конкурентов, а в последующем постепенно повышать тариф на проживание.

Дописывая эту статью, мы подумали, что перечислили не все важные вопросы, которые стоит проработать перед покупкой номера для инвестиций. Напишите нам, если у вас есть свои лайфхаки по оценке привлекательности доходных проектов в недвижимости.

Еще важные статьи по теме:

1. Топ 3 показателя эффективности номера в отеле
2. Топ 5 вопросов, которые надо задать до сделки
3. 5 советов, которые надо прочитать до того, как купить номер в отеле для инвестиций