Инвестиции в IZZZI Up на Садовнической
Инвестиции в IZZZI Up на Садовнической — современный отель 4* европейского формата в премиальной локации внутри Садового кольца
Наши разборы подготовлены с особым вниманием к деталям и актуальны на момент их публикации. Вы можете связаться с нашей командой для актуализации информации и статуса проекта.
22.06.2023
IZZZI Up
г. Москва, ул Садовническая, дом 15
Комплекс располагается в премиальной локации внутри Садового кольца на территории «золотого острова» Балчуг, между Москвой-рекой и Водоотводным каналом в шаговой доступности от знаковых мест столицы.
Пешком:
Авто:
Комплекс располагается в премиальной локации внутри Садового кольца на территории «золотого острова» Балчуг, между Москвой-рекой и Водоотводным каналом в шаговой доступности от знаковых мест столицы.
Пешком:
- Квартал бизнес-центров в начале ул. Садовническая 5 минут
- ст.м: НОВОКУЗНЕЦКАЯ, ТРЕТЬЯКОВСКАЯ 7 минут
- Парк ЗАРЯДЬЕ 10 минут
- Красная площадь, Кремль, Храм Василия Блаженного 15 минут
- Третьяковская галерея 18 минут
- ГУМ, Никольская улица 20 минут
Авто:
- Садовое кольцо 7 минут
- ТТК 15 минут
- Павелецкий вокзал 20 минут
- Киевский вокзал 25 минут
- Ленинградский, Казанский, Ярославский вокзалы 30 минут
- Белорусский вокзал 35 минут
О проекте
Апарт-отель «IZZZI Up на Садовнической» — это проект реновации здания 80-х годов XX века. Планируется создание современного отеля европейского формата с авторским дизайном и чистовой отделкой номеров и меблировкой, выполненной в скандинавском стиле.
Инженерное оснащение:
Над архитектурой здания и дизайном номеров работали:
- Монолитный дом в форме буквы Т
- В оформлении стен здания будет использоваться навесной вентилируемый фасад из керамогранита
- 8 этажей (1 подземный с возможностью организации подземной парковки)
- В отеле предполагается 444 номера категории 4*
- Общая площадь здания чуть больше 15 тыс. кв. м
- ВРИ ЗУ: гостиничное обслуживание (4.7)
- Срок сдачи: IV квартал 2024 г.
- 10 категорий номеров от 15,1 до 47,8 кв. метров. 50% номерного фонда отеля состоит из юнитов площадью менее 20 кв. м
Инженерное оснащение:
- 6 пассажирских лифтов
- Принудительная система вентиляции, система кондиционирования в каждом номере
- Индивидуальные приборы учета для каждого апартамента
Над архитектурой здания и дизайном номеров работали:
- АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО ЯКОВЛЕВЫХ
- СТУДИЯ ДИЗАЙНА ИНТЕРЬЕРА BO-ROOM
- АРХИТЕКТУРНАЯ МАСТЕРСКАЯ ARCH GROUP
О компании
Девелопер: Orange. Life!
Девелопер: Orange. Life! — это часть более крупного направления по управлению коммерческой недвижимостью Orange Estate Management, входящего в состав холдинга Orange Group.
Группа присутствует в трех странах: Россия, ОАЭ, Германия.
Инвестиции более 220 млн долларов
Совокупный номерной фонд более 1000 номеров
Более 250 000 м2 под управлением
В России открыто 3 апарт-отеля категории 3*. На стадии строительства еще 3 проекта в Санкт-Петербурге (кроме объекта в Москве).
Номерной фонд действующих отелей в Санкт-Петербурге: 280 номеров, все объекты имеют на Яндексе оценку 5,0.
По отчету компании действующие объекты приносят инвесторам доходность от 6% до 12% годовых.
Группа присутствует в трех странах: Россия, ОАЭ, Германия.
Инвестиции более 220 млн долларов
Совокупный номерной фонд более 1000 номеров
Более 250 000 м2 под управлением
В России открыто 3 апарт-отеля категории 3*. На стадии строительства еще 3 проекта в Санкт-Петербурге (кроме объекта в Москве).
Номерной фонд действующих отелей в Санкт-Петербурге: 280 номеров, все объекты имеют на Яндексе оценку 5,0.
По отчету компании действующие объекты приносят инвесторам доходность от 6% до 12% годовых.
УК Orange Hotels (IZZZI)
Дата регистрации: 14.08.2007 г.
Опыт управления отелями более 3-Х лет.
Средний рейтинг сети отелей под управлением IZZZI — 9.6 по версии 101HOTELS.COM.
Уставный капитал: 1 000 000 руб.
Среднесписочная численность: 19 человек
Фонд оплаты труда (общий): 14 896 077 руб.
Финансовая отчетность за 2022 год:
Опыт управления отелями более 3-Х лет.
Средний рейтинг сети отелей под управлением IZZZI — 9.6 по версии 101HOTELS.COM.
Уставный капитал: 1 000 000 руб.
Среднесписочная численность: 19 человек
Фонд оплаты труда (общий): 14 896 077 руб.
Финансовая отчетность за 2022 год:
- Сумма доходов: 155.6 млн ₽
- Сумма расходов: 139 млн ₽
- Прибыль (убыток): 16.6 млн ₽
Действующие отели в Санкт-Петербурге
Показатели объекта
- Цель инвестирования: получение рентного дохода
- Тип сделки: предварительный ДКПН (с регистрацией в Росреестре), в стоимость включены отделка и мебель
- Тип владения: 100% Собственность (каждый юнит будет иметь свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность)
- Опция: Ипотека, Рассрочка
- Тип объекта: Коммерческая недвижимость
- Стадия строительства: Идет реконструкция здания. Срок сдачи: 4 кв. 2024 г.
- Валюта: Рубль
- Срок выплат дохода: С 1 месяца покупки недвижимости, еще до момента запуска отеля (программа гарантированного дохода)
- Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
- Тип управления: Профессиональная УК
- Драйвер роста: рост стоимости кв. м недвижимости, популярность апарт-отелей, возобновление иностранного турпотока
Конкурентное окружение
Отели из первичной выборки:
— 8 415 ₽ Средняя стоимость проживания/ночь
— 6 450 — 13 800₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
— Нет отелей с кухней
Отели из вторичной выборки:
— 7 442,5 ₽ Средняя стоимоть проживания
— 5 750 — 12 650 ₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
— Всего 1 отель с кухней (Необыкновенный отель 4*).
Учитывая и саму локацию и площадь номеров и проект редевелопмента, выбрать наиболее схожего конкурента для оценки рыночной стоимости достаточно сложно. Среди всех вариантов, наиболее близким проектом можно считать проект Апарт-отеля Воронцово-поле, где также проект редевелопмента здания в отель категории 3* от компании Инвеста. Ввод в эксплуатацию: II квартал 2024 года. Инвеста предлагает инвесторам гарантированный доход 8% годовых.
— 8 415 ₽ Средняя стоимость проживания/ночь
— 6 450 — 13 800₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
— Нет отелей с кухней
Отели из вторичной выборки:
— 7 442,5 ₽ Средняя стоимоть проживания
— 5 750 — 12 650 ₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
— Всего 1 отель с кухней (Необыкновенный отель 4*).
Учитывая и саму локацию и площадь номеров и проект редевелопмента, выбрать наиболее схожего конкурента для оценки рыночной стоимости достаточно сложно. Среди всех вариантов, наиболее близким проектом можно считать проект Апарт-отеля Воронцово-поле, где также проект редевелопмента здания в отель категории 3* от компании Инвеста. Ввод в эксплуатацию: II квартал 2024 года. Инвеста предлагает инвесторам гарантированный доход 8% годовых.
Финансовые показатели
- Стоимость лотов/минимальный порог входа: 9 840 000 ₽ / 615 000 ₽/м²
- Лот: от 16 м²
- Номер с отделкой и мебелью
- Договор с УК заключается на 10 лет
- Расходы: Управляющая компания не включает фиксированную комиссию в расходы, а участвует в распределении дохода после всех затрат — 70% прибыли распределяется между инвесторами, 30% идет в доход УК.
Доходность: Гарантированная 7%
- до акта приема-передачи номера (при условии 100% оплаты)
- далее, после ввода объекта в эксплуатацию и запуска отеля, компания также предлагает программу, по котловому* методу распределения дохода, и по которому она гарантирует минимальную выплату не ниже 7% сроком 2 года. При этом не ограничивая максимальный % выплат.
Планируемые среднегодовые показатели
Пример расчета доходности
Гарантированная доходность: 7%
При сумме сделки 9 840 000 это 57 400 руб. ежемесячно, потребуется заплатить налог на прибыль и налог на имущество.
Согласно анализу рынка, средняя загрузка 69,5% (ниже планируемой девелопером)
Инвестиции: 9 840 000 ₽
Ставка проживания сутки: 7 300 руб.
При загрузке в 70% сумма выручки составит 1 865 000 руб.
Расходы: отсутствует информация о расходах на коммунальные услуги, резервный фонд и т. д. Есть только информация о 30% доли УК, для расчетов мы возьмем 40%.
Итого ГАП: 1 119 000 руб.
Минус налог на прибыль 6%: 1 051 860 руб.
Доходность:10,6%
При сумме сделки 9 840 000 это 57 400 руб. ежемесячно, потребуется заплатить налог на прибыль и налог на имущество.
Согласно анализу рынка, средняя загрузка 69,5% (ниже планируемой девелопером)
Инвестиции: 9 840 000 ₽
Ставка проживания сутки: 7 300 руб.
При загрузке в 70% сумма выручки составит 1 865 000 руб.
Расходы: отсутствует информация о расходах на коммунальные услуги, резервный фонд и т. д. Есть только информация о 30% доли УК, для расчетов мы возьмем 40%.
Итого ГАП: 1 119 000 руб.
Минус налог на прибыль 6%: 1 051 860 руб.
Доходность:10,6%
Заключение
Преимущества инвестирования
- Локация. Пешая доступность до основных туристических достопримечательностей, наличие офисов крупных компании в зоне охвата, пешая доступность до метро, нешумная улица.
- Возможность организации парковки
- На здании нет обременений КГИОП
- Гарантированный доход
- ВРИ ЗУ уже переведена под гостиничную деятельность
- Команда с большим опытом в строительстве и управлении отелями. Есть своя действующая сеть отелей.
- Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний
- Москва, всегда в ТОПе городов как внутреннего туризма, так и иностранного.
- Рынок апартаментов в регионе прижился и активно развивается
- Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения
- Стоимость лотов рыночная
- Расчетная стоимость проживания в номере соответствует рынку
Риски инвестирования
- Номерной фонд в 444 номеров — очень высокий, можно сказать — огромный.
- Площадь номеров очень маленькая. В нашей выборке всех отелей внутри Садового кольца — средняя площадь номеров 25 кв.м
- При выборе туристом в каком номере остановиться, при равной цене за сутки, вероятно, что выбор будет в сторону номера большей площади
- Учитывая специфическую конфигурацию здания в форме буквы Т, следует тщательно выбирать расположение своего номера
Автор разбора
Наши разборы представляют собой частное мнение и не являются рекомендацией или офертой в инвестиционном смысле.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Смотреть страницу объекта
IZZZI Up
г. Москва l Сдача в IV кв. 2024 г. l Доходность от 7% l Отделка «под ключ» l Площадь номеров от 16 до 47,8 кв.м.
Cовременный отель 4* европейского формата в премиальной локации внутри Садового кольца.
от 10,3 до 40,2 млн
номеров в отеле 444
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды