Инвестиции в Marine Garden Sochi
Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в г. Сочи с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.
Наши разборы подготовлены с особым вниманием к деталям и актуальны на момент их публикации. Вы можете связаться с нашей командой для актуализации информации и статуса проекта.
10.11.2023
Гостиничный комплекс
Marine Garden Sochi 5*
Marine Garden Sochi 5*
Краснодарский край, г Сочи, ул Шоссейная, д. 9, корпус 1 и 2
Проект позиционирует себя как очень крутую локацию:
- 1-ая береговая линия и 7 мин до центра Сочи
- 10 мин до центр Адлера
- 10 мин до Олимпийского парка
- 10 мин до аэропорт и 60 мин до Красной Поляны
Отдел продаж дополнительно комментирует локацию следующим образом:
Благоустройство включает следующие территории:
Благоустройство включает:
— замену твердых покрытий (брусчатки);
— облагораживание прилегающей к ул. Кипарисовой территории близ ул. Шоссейной, а именно: ландшафтное планирование и озеленение;
— наполнение территории малыми архитектурными формами;
— организацию ночного освещения и ландшафтную подсветку;
— обновление территории «Сквера Влюбленных».
- Вас будет везти шатл от отеля до пляжа
- «Толстосумы» (отель 5*) предпочитают отдых у бассейнов на территории комплекса, а не купаться в море.
- Проектом подразумевается благоустройство улиц (общей протяженностью благоустраиваемых пешеходных путей 1,2 км), которые ведут к морю.
Благоустройство включает следующие территории:
- ул. Кипарисовую и часть ул. Железнодорожной в сторону Ж/Д станции Хоста до прохода к морю через тоннель;
- ответвление от ул. Кипарисовой в сторону ул. Железнодорожной к пляжу «Мыс Видный»;
- сквер Влюбленных
Благоустройство включает:
— замену твердых покрытий (брусчатки);
— облагораживание прилегающей к ул. Кипарисовой территории близ ул. Шоссейной, а именно: ландшафтное планирование и озеленение;
— наполнение территории малыми архитектурными формами;
— организацию ночного освещения и ландшафтную подсветку;
— обновление территории «Сквера Влюбленных».
О проекте
- Отель под управлением мирового отельера Zont hotel
- Территория отеля 2.8 гектар
- Насыщенная внутренняя инфраструктура (открытые подогреваемые бассейны, рестораны, дендропарк)
- Общий номерной фонд — 738 номеров
- Гостиничный комплекс строится (корпуса сданы) в рамках ФЗ-214(Эскроу-счета). Финансирование: банк Открытие
- Запуск отеля 2-ой квартал 2024 г.
Назначение ЗУ: Гостиничное обслуживание
О компании
Застройщик — ООО «СЗ ИСК «ЕВРОСТРОЙ»
Свою известность ООО «СЗ ИСК «ЕВРОСТРОЙ» получила благодаря жилому комплексу «Черноморский» в Геленджике, а сейчас ведет строительство в 4 городах — Геленджик, Анапа, Новороссийск и Сочи.
В каждом жилом комплексе застройщик возводит одновременно с домами качественную современную инфраструктуру, уделяет много внимания эстетике, благоустройству и озеленению дворов.
В Хосте у девелопера 2 проекта, кроме Marine Garden Sochi 5*, недалеко строится Marine Garden Sochi 4* г. Сочи, ул. Володарского, 6 — 8 га с собственной культурной и развлекательной инфраструктурой и со сроком сдачи в 3 кв. 2024 года + время на подготовку к запуску отеля.
В каждом жилом комплексе застройщик возводит одновременно с домами качественную современную инфраструктуру, уделяет много внимания эстетике, благоустройству и озеленению дворов.
- 18 лет работы (с 2004 года)
- 654 050 кв. м сдано (22 400 квартир) — 16 комплексов (11 жилых комплексов, 31 многоквартирный дом в Геленджике, Анапе и Новороссийске, торговый центр «Черноморский» в Новороссийске)
- 3 Детских сада и 1 школа
- 7 проектов на разной стадии строительства
В Хосте у девелопера 2 проекта, кроме Marine Garden Sochi 5*, недалеко строится Marine Garden Sochi 4* г. Сочи, ул. Володарского, 6 — 8 га с собственной культурной и развлекательной инфраструктурой и со сроком сдачи в 3 кв. 2024 года + время на подготовку к запуску отеля.
УК - компания Zont Hotel Group
Отели 3*, 4* и 5* в управлении общим номерным фондом более 2 200 (Москва, Омск, Елабуга, Алтай, Тбилиси, Ереван):
Также, управлением будущего отеля на 300 номеров на острове Русский во Владивостоке вместо французской Accor Hotels может заняться оператор Zont Hotel Group.
- Aquamarine Hotel Moscow
- Hampton by Hilton Moscow Rogozhsky Val
- Art Moscow Hotel Voykovskaya
- Aquarium Hotel Crocus Expo
- Sunflower Park Hotel Moscow
- Sunflower Vnukovo Hotel Moscow
- Sunflower Rumyantsevo Hotel Moscow
- La Maison Hotel Moscow
- Airhotel Moscow Domodedovo Airport
- Airhotel Express Domodedovo
- ibis Moscow Domodedovo Airport
- Sunflower Avenue Hotel Moscow
- Tourist Hotel Omsk
- Ramada Hotel & Suites by Wyndham Alabuga
- Ramada Hotel & Suites by Wyndham Yerevan
Также, управлением будущего отеля на 300 номеров на острове Русский во Владивостоке вместо французской Accor Hotels может заняться оператор Zont Hotel Group.
Показатели объекта
- Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
- Тип сделки: ДКПН, договор на проведение ремонтных работ (100 000 руб. на 1 кв. м), который включает чистовую отделку + меблировку + весь текстиль (все что нужно для оснащения номера).
- Тип владения: 100% Собственность
- Опции: Ипотека
- Тип объекта: Коммерческая недвижимость
- Стадия строительства: Корпуса сданы. Запуск отеля 2-ой квартал 2024 г.
- Валюта: Рубль
- Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
- Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
- Тип управления: Профессиональная УК
Драйвер роста:
- Не уверены, что тут есть потенциал для роста, учитывая стадию ввода объекта.
- Рост стоимости возможен через несколько лет (минимум 1 год работы отеля) за счет того, что на объекте будет организован пассивный доход и будет статистика загрузки отеля/номера за период как высокого сезона, так и низкого.
Доход с номера делится на 2 платежа:
— фиксированную арендную плату, своего рода гарантированный платеж
— и сумму, которая получается в зависимости от успеха загрузки номера за вычетом выплаченной фиксированной суммы.
Всю информацию о ежемесячном и годовом доходе отеля и номеров можно будет просматривать в личном кабинете собственника.
— фиксированную арендную плату, своего рода гарантированный платеж
— и сумму, которая получается в зависимости от успеха загрузки номера за вычетом выплаченной фиксированной суммы.
Всю информацию о ежемесячном и годовом доходе отеля и номеров можно будет просматривать в личном кабинете собственника.
Сейчас при покупке Вы заключаете предварительный договор аренды с УК (основной уже в момент передачи по акту-приему передачи), в котором:
- Срок аренды по Основному договору составляет не менее 10 (десять) лет с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.
- После подписания основного договора аренды управляющая компании формирует резервный компенсационный фонд капитального ремонта, после открытия объекта ежемесячные взносы будут удерживаться у арендодателя из расчета площади помещения.
- Арендодатель (то есть Вы) обязуетесь произвести страхование объекта недвижимого имущества и ответственности перед третьими лицами за свой счет.
Конкурентное окружение
Прям перед анализируемым проектом расположен AZIMUT Здоровье Мыс Видный — это бывший санаторий РЖД. Территория здравницы расположилась на 7 га живописного соснового бора.
Здесь разные корпуса категории 3* и 4*.
Здесь разные корпуса категории 3* и 4*.
AZIMUT Здоровье Мыс Видный
Средства размещения
Если взять в анализ все 5* в Сочи, то они по большей части сконцентрированы в самом Сочи и парочка в Сириусе. Возьмем для сравнения текущую стоимость проживания в следующих отелях 5* и известной сети Alean:
Если взять в анализ все 5* в Сочи, то они по большей части сконцентрированы в самом Сочи и парочка в Сириусе. Возьмем для сравнения текущую стоимость проживания в следующих отелях 5* и известной сети Alean:
- Radisson Collection Paradise Resort & SPA (2014 год открытия)
- Sochi 5*, Pullman Sochi Centre 5* (2013 год открытия)
- Swissôtel Resort Сочи Камелия 5* (2013 год открытия)
- Alean Family Sputnik 4* (Мацеста, самое близкое из всех, по расположению к Хосте) (2018 год открытия)
Средняя стоимость проживания в выбранных отелях равна 20 000 руб.
Туристический поток
Приведем Вам краткую сводку из новостей о загрузке отелей Сочи в разные периоды:
- Средняя загрузка отелей Большого Сочи в июне 2023 составляет 85%.
- Средняя заполняемость отелей в весну 2023 года составила 74%, что на 9% выше показателя предыдущего года, который составлял 65%.
- Число туристов, прибывающих в Сочи поездом, за последнюю неделю весны выросло почти на 20%, а средняя загрузка средств размещения в горном и прибрежном кластерах курорта составляет 78% (данные на 1 июня).
- Загрузка осенью составила 70%.
Финансовые показатели
- Стоимость лотов/минимальный порог входа: 15 000 000 ₽ / 600 000 ₽/м² - отделка предчистовая
- Номер без балкона на 1-ом этаже с видом на море в 1-ом корпусе (ближе к морю)
- + 2,5 млн за чистовой ремонт и полное оснащение
- Лоты: 25 м²
- Доходность: от 13,3%
Застройщик в своих расчетах берет следующие данные:
- Загрузка отеля 65%
- Стоимость номера в сутки (среднегодовая) 21 тыс. (стоимость индексируется от года к году)
- Котловой метод распределения дохода в зависимости от категории номера
- 50% доход инвестора и 50% расходы (20% УК и 30% расходы на содержание)
- Минус налог 6%
- ЧОД: 21 000 * 237 дней / 50% - 6% налог = 2 339 190
При этом УК готова платить минимальный гарантированный доход в размере на выбранный номер 869 тыс. в год, остальную сумму, которая получается поверх этой суммы котловым методом — выплачивается 1 раз в квартал после сведения дебета с кредитом.
Доходность (при сдаче за 21 тыс.): 13,3%
Окупаемость: 7,5 лет
Доходность при гарантированном доходе: 5%
Окупаемость: 20 лет
Окупаемость: 7,5 лет
Доходность при гарантированном доходе: 5%
Окупаемость: 20 лет
Пример расчета доходности:
Мы сделаем расчет на основе данных о туристическом потоке, то есть загрузке номерного фонда:
Итого ЧОД: 2 268 000, что почти совпадает с данными от застройщика
НО! Это при условии Вашей (как инвестора) безоговорочной веры в 2 пункта:
- 21 000 при загрузке 95% в течении 4 месяцев (высокий сезон) из которых 50% доля УК = 1 197 000
- 21 000 при загрузке 40% в течении 6 месяцев (низкий сезон) из которых 50% доля УК = 756 000
- по 21 000 при загрузке 50% в течении 2 месяцев (бархатный сезон) из которых 50% доля УК = 315 00
Итого ЧОД: 2 268 000, что почти совпадает с данными от застройщика
НО! Это при условии Вашей (как инвестора) безоговорочной веры в 2 пункта:
- Что номер в Хосте будет сдаваться за 21 000 руб.
- Что затраты УК в отеле 5* не превысят 50%.
Сделаем расчет, если стоимость проживания снизится на:
- 10% - ЧОД 2 024 200 / доходность 11,6%
- 15% - ЧОД 1 927 800 / доходность 11%
- 20% - ЧОД 1 814 400 / доходность 10,3%
- 30% - ЧОД 1 586 000 / доходность 9%
Заключение
Преимущества инвестирования
- Один из не многих проектов в Сочи, который строится по 214-ФЗ на ЗУ с назначением — гостиничное обслуживание*
- Опытный застройщик
- УК с опытом управления и номерным фондом порядка 2,2 тыс. номеров
- Высокая стадия строительства — дома сданы, идут внутренние работы по отделке и оснащению, благоустройство территории.
- Наличие инфраструктуры в проекте.
- Мы всё больше слышим про программы развития Дальнего Востока, Байкала, Урала и южных территорий России, в том числе «новой Анапы», однако ключевыми направлениями, показывающими рекорды по объему туристического потока, остаются три точки на карте России: Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Сочи — это новое значимое MICE-направление (область индустрии делового туризма, связанная с организацией и проведением различных корпоративных мероприятий).
- В Cочи не большой номерной фонд отелей 5* (8% от общей доли рынка)
Риски инвестирования
- Локация (удаленность от Сочи и Сириуса, как центров притяжения с концентрацией достопримечательной, развлечений и т. д; отсутствие собственного пляжа)
- Большой номерной фонд — 738 номеров, где львиная доля студии 25−28 кв.м.
- У УК всего один отель категории 5* проект в управлении и тот с маленьким номерным фондом
- У УК нет опыта управления отелями с множественностью собственников
- Высокая конкуренция за счет проекта от этого же застройщика с уровнем 4*
- Достаточно оптимистичный прогноз по ставке проживания равной 21 000 руб
- Подписание предварительного договора аренды, где не прописаны и не закреплены условия расходной части УК равной 50% (эта сумма может оказаться существенно выше)
- Перегретый рынок
*
Большая часть проектов в Сочи строится совершенно не так, без РНС, на ЗУ СНТ и ИЖС с купленным переводом на ВРИ предпринимательство.
Поэтому, у Марины Гарден есть существенное преимущество в форме сделки и строительства, что обеспечивает безопасность в сделке и гарантирует наличие собственности на недвижимость.
Автор разбора
Наши разборы представляют собой частное мнение и не являются рекомендацией или офертой в инвестиционном смысле.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Смотреть страницу объекта
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды