Составляющие доходной недвижимости
Ключевые составляющие доходной недвижимости, включая владение, арендный доход и адаптацию к рынку. Узнайте, как выбрать правильные объекты и определить свои инвестиционные приоритеты
Инвестиции в недвижимость:
составляющие доходной недвижимости
составляющие доходной недвижимости
Как банально это ни звучит, но чтобы недвижимость была доходной, она должна быть арендована, и арендный поток должен быть, как минимум, достаточным для покрытия всех издержек, связанных с владением и операционным управлением.
Доходная недвижимость обладает 3 ключевыми составляющими:
Объект в собственности
Прямое владение отдельно выделенными квадратными метрами недвижимости дает вам полный спектр преимуществ собственника.
Вы получаете свободу в распоряжении этим активом: можете продать, подарить или использовать его в качестве залога для получения кредита.
Кроме того, недвижимость является надежным инструментом защиты вашего капитала от обесценивания. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости обычно превышает уровень инфляции, обеспечивая стабильный рост инвестиций.
Недвижимость — это реальный актив с конкретной стоимостью, который сохранит свою ценность независимо от колебаний валютных курсов и нестабильных экономических и политических условий: «завтра рубль отменят, я в юанях продам» (c)
Прямое владение отдельно выделенными квадратными метрами недвижимости дает вам полный спектр преимуществ собственника.
Вы получаете свободу в распоряжении этим активом: можете продать, подарить или использовать его в качестве залога для получения кредита.
Кроме того, недвижимость является надежным инструментом защиты вашего капитала от обесценивания. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости обычно превышает уровень инфляции, обеспечивая стабильный рост инвестиций.
Недвижимость — это реальный актив с конкретной стоимостью, который сохранит свою ценность независимо от колебаний валютных курсов и нестабильных экономических и политических условий: «завтра рубль отменят, я в юанях продам» (c)
Доход от владения
Доходная недвижимость предоставляет владельцам возможность получать арендный доход. Инвесторы могут либо самостоятельно управлять арендой своей недвижимости, либо доверить эту задачу управляющей компании, тем самым превращая свой актив в источник пассивного дохода.
Ключевое преимущество владения доходной недвижимостью — это не только регулярные арендные платежи, но и потенциальный доход от увеличения стоимости объекта при его продаже.
Стоимость недвижимости на рынке может определяться различными способами:
1. Если объект не арендуется и не имеет истории арендных отношений, его стоимость обычно оценивается на основе рыночной стоимости сопоставимых объектов.
2. В случае, когда недвижимость приносит подтвержденный арендный доход, возможен вариант продажи «под доходность». Здесь стоимость определяется делением чистого годового арендного дохода на ставку капитализации, которая представляет собой процентную ставку, ожидаемую новым собственником. Этот метод часто позволяет установить более высокую цену на объект, предоставляя собственникам доходной недвижимости гибкость в определении цены продажи.
Таким образом, владение доходной недвижимостью открывает перед инвесторами широкий спектр возможностей для генерации дохода, как через ежемесячные арендные платежи, так и через прирост капитала при продаже объекта.
Доходная недвижимость предоставляет владельцам возможность получать арендный доход. Инвесторы могут либо самостоятельно управлять арендой своей недвижимости, либо доверить эту задачу управляющей компании, тем самым превращая свой актив в источник пассивного дохода.
Ключевое преимущество владения доходной недвижимостью — это не только регулярные арендные платежи, но и потенциальный доход от увеличения стоимости объекта при его продаже.
Стоимость недвижимости на рынке может определяться различными способами:
1. Если объект не арендуется и не имеет истории арендных отношений, его стоимость обычно оценивается на основе рыночной стоимости сопоставимых объектов.
2. В случае, когда недвижимость приносит подтвержденный арендный доход, возможен вариант продажи «под доходность». Здесь стоимость определяется делением чистого годового арендного дохода на ставку капитализации, которая представляет собой процентную ставку, ожидаемую новым собственником. Этот метод часто позволяет установить более высокую цену на объект, предоставляя собственникам доходной недвижимости гибкость в определении цены продажи.
Таким образом, владение доходной недвижимостью открывает перед инвесторами широкий спектр возможностей для генерации дохода, как через ежемесячные арендные платежи, так и через прирост капитала при продаже объекта.
Адаптация к требованиям рынка
Несмотря на кажущуюся неповоротливость недвижимости, в руках опытных профессионалов она может быстро адаптироваться к меняющимся требованиям и тенденциям современного рынка, а иногда даже задавать новые направления в индустрии. Примером такой адаптивности является превращение старых промышленных зданий в стильные лофт-апартаменты, которые сочетают историческое наследие с современным дизайном. Также складские помещения трансформируются в объекты легкой промышленности (light-industrial), что отражает растущую потребность в гибких производственных и логистических пространствах.
Даже «бизнес внуков» — отели — строятся и адаптируются с учетом потребностей новых поколений, становясь одними из наиболее привлекательных и доходных вариантов инвестиций для частных инвесторов. Эти объекты предлагают не просто место для проживания, но и уникальный опыт, сочетающий комфорт, технологии и уникальный дизайн, что делает их особенно популярными среди молодых путешественников и деловых людей.
Развитие технологий также играет ключевую роль в эволюции недвижимости. С ростом популярности умных домов и автоматизации зданий, недвижимость становится более интеллектуальной, энергоэффективной и удобной для пользователя. Это открывает новые возможности для создания инновационных жилых и коммерческих пространств, которые не только удовлетворяют текущие потребности, но и адаптируются к будущим изменениям.
Таким образом, недвижимость демонстрирует свою уникальную способность не только подстраиваться под текущие тренды, но и активно участвовать в формировании будущего городской среды, предлагая инновационные и функциональные решения для разнообразных потребностей современного общества.
Несмотря на кажущуюся неповоротливость недвижимости, в руках опытных профессионалов она может быстро адаптироваться к меняющимся требованиям и тенденциям современного рынка, а иногда даже задавать новые направления в индустрии. Примером такой адаптивности является превращение старых промышленных зданий в стильные лофт-апартаменты, которые сочетают историческое наследие с современным дизайном. Также складские помещения трансформируются в объекты легкой промышленности (light-industrial), что отражает растущую потребность в гибких производственных и логистических пространствах.
Даже «бизнес внуков» — отели — строятся и адаптируются с учетом потребностей новых поколений, становясь одними из наиболее привлекательных и доходных вариантов инвестиций для частных инвесторов. Эти объекты предлагают не просто место для проживания, но и уникальный опыт, сочетающий комфорт, технологии и уникальный дизайн, что делает их особенно популярными среди молодых путешественников и деловых людей.
Развитие технологий также играет ключевую роль в эволюции недвижимости. С ростом популярности умных домов и автоматизации зданий, недвижимость становится более интеллектуальной, энергоэффективной и удобной для пользователя. Это открывает новые возможности для создания инновационных жилых и коммерческих пространств, которые не только удовлетворяют текущие потребности, но и адаптируются к будущим изменениям.
Таким образом, недвижимость демонстрирует свою уникальную способность не только подстраиваться под текущие тренды, но и активно участвовать в формировании будущего городской среды, предлагая инновационные и функциональные решения для разнообразных потребностей современного общества.
Принимая решение о покупке конкретного объекта доходной недвижимости вам потребуется расставить приоритеты и определиться с требованиями еще по 8 пунктам
- БюджетНедвижимость стоит денег, но чек входа в проект может быть разным, и благодаря финансовым инструментам может начинаться с небольших сумм. Кто-то готов рассматривать только 100% оплату — оплатил и забыл, а кто-то готов снижать чек входа в проект, используя рассрочку или ипотеку, но при этом понимая, что получает открытые финансовые обязательства.
- ДоходностьИными словами, эффективность ваших вложений. Но при оценке доходности следует оценивает еще и вероятность получения заявленной доходности — мало, но стабильно? Большая, но не гарантированная? Сколько 1% доходности составляет в денежном эквиваленте? Настолько ли необходимо биться за +1% годовых, если в цифрах он составит 500 рублей в месяц?
- Периодичность выплатВыплаты могут быть как промежуточные, так и в конце проекта. Периодичность выплат может быть месяц, квартал или год. Или в конце проекта. Принимая решение в отношении проекта, важно понять как часто и по какому графику будут осуществляться выплаты и насколько критично для вас строгое соблюдение этого графика
- Порядок начисления доходаПорядок начисления арендной платы, определяющей доход инвестора, может быть очень разнообразным, однако среди наиболее популярных: фиксированная, в проценте от выручки арендатора, котловой или револьверный метод. При выборе инвестиционного объекта важно ясно понимать систему начисления дохода и связанные с ней преимущества и риски.
- Срок размещенияПокупаем, чтобы владеть или чтобы перепродать? Например, квартиру в новостройке можно купить, как с прицелом на сдачу в аренду, так и с расчетом перепродать дороже на этапе ввода. У каждого инструмента в недвижимости есть своя задача, которую он решает для инвестора: одни инструменты эффективны при долгосрочном владении, а другие могут носить спекулятивный характер.
- Регион инвестированияВы можете покупать доходную недвижимость рядом с домом, потому что хотите навещать свои квадратные метры каждый день (зачем-то), а можете купить там, где этот тип доходной недвижимости окажется наиболее эффективным. Если речь о пассивном доходе от недвижимости, то насколько важен ежедневный контроль, который не требуется для управленческих решений и извлечения прибыли?
- Форма владенияВладеть недвижимостью можно как напрямую, так и опосредованно. Напрямую означает, что на ваше имя регистрируются конкретные выделенные квадратные метры, которые можно прийти, увидеть и даже пощупать стены при желании. Форм опосредованного владения может быть несколько, например, доли в ООО, которое имеет на балансе недвижимость, или пай в закрытом паевом инвестиционном фонде
- Форма управленияКто-то за контроль во всем, а кому-то важен пассивный доход и больше свободного времени. Если вы относитесь к первой категории, то захотите иметь прямые отношения с арендатором, вплоть до горячей линии с ним в любое время дня и ночи, и будете настаивать на контроле всех процессов, связанных с управлением и эксплуатацией объекта — от оплаты коммуналки до покупки перегоревшей лампочки. Во второму случае между вами и арендатором появится дополнительное действующее лицо — управляющий, — который будет закрывать все возникающие вопросы, а вам предоставит отчет о проделанной работе
В заключение нашей обзорной статьи о доходной недвижимости хотелось бы подчеркнуть, что успешное инвестирование в этот сегмент требует тщательного анализа и учета множества факторов. Необходимо не только выбрать подходящий объект, но и продумать стратегию управления им, учитывая свои финансовые возможности и цели инвестирования.
Как мы видели, доходная недвижимость предлагает широкие возможности для генерации прибыли, будь то через аренду, увеличение стоимости объекта или адаптацию к меняющимся рыночным условиям.
Правильный выбор объекта для инвестиций — это выбор объекта, который решает инвестиционную задачу инвестору. Но выбор этот необходимо делать, сравнивая объекты одинаковы и в одних и тех же осях координат и приоритетов, о которых мы рассказали выше.
Как мы видели, доходная недвижимость предлагает широкие возможности для генерации прибыли, будь то через аренду, увеличение стоимости объекта или адаптацию к меняющимся рыночным условиям.
Правильный выбор объекта для инвестиций — это выбор объекта, который решает инвестиционную задачу инвестору. Но выбор этот необходимо делать, сравнивая объекты одинаковы и в одних и тех же осях координат и приоритетов, о которых мы рассказали выше.
Автор статьи
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды