Инвестиции в GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
Инвестиции в GLORAX ЗАНЕВСКИЙ — апарт-отель от топового застройщика с номерами для жизни и инвестиций с гостиничным сервисом
Наши разборы подготовлены с особым вниманием к деталям и актуальны на момент их публикации. Вы можете связаться с нашей командой для актуализации информации и статуса проекта.
21.07.2023
GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
г. Санкт-Петербург, Заневский проспект, 65А
Расстояние до ключевых точек городской жизни:
В ближайшем окружении есть концентрация высококлассных БЦ с такими арендаторами как: Газпром, Леорса, А-Капитал, Банк Санкт-Петербург и др.
Расстояние до ключевых точек городской жизни:
- 500 м до Ладожского вокзала
- 2 км до Невского проспекта
- 7 км или 20 минут на транспорте до Дворцовой площади
- 4 км до площадь Восстания
- 2 км до Малоохтинской набережной
- 10 минут на транспорте до Московского вокзала
- 40 минут на транспорте до аэропорта «Пулково»
- ОХТА МОЛЛ — 2 км
В ближайшем окружении есть концентрация высококлассных БЦ с такими арендаторами как: Газпром, Леорса, А-Капитал, Банк Санкт-Петербург и др.
О проекте
GLORAX ЗАНЕВСКИЙ представляет собой 2 корпуса апартаментов на 1 002 лота (Корпус 1: 661 апартамент, корпус 2: 341 апартамент), среди которых в 300 юнитов запланировано как инвестиционных (лоты с отделкой и мебелью и договором с УК), а остальные — это апартаменты для жизни с отельным сервисом.
- 1 000 кв. м общественные пространства: ресторан, бар, фитнес-центр, спа-салон, коворкинг, спортивные площадки, детские площадки, прогулочный бульвар и др.
- Подземный паркинг на 100 м/м
- Лоты 21−79 кв. м с отделкой и меблировкой, включая китченет с техникой
- Сервис 24/7
О компании
Glorax development
Девелопер работает на рынке Санкт-Петербурга с 2014 года, компания основана в Северной столице. В настоящее время реализуется проекты в Санкт-Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге.
- Входит в ТОП-10 застройщиков региона, занимая 8 строчку
- 600 тыс. кв. м площади на стадии строительства
- Застройщик и его проекты получили 35 различных премий
- Земельный банк — 6 000 000 м2
- 16 завершенных проектов в портфеле и 12 на разной стадии проектирования и строительства
Награды компании
Показатели объекта
- Цель инвестирования: Рентный доход, а также и возможность спекуляции по мере строительной готовности объекта
- Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использование эскроу-счетов + договор аренды с УК (срок договора с УК зависит от выбранной программы управления) + договор с УК на содержание здания
- Тип владения: Собственность
- Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
- Стадия готовности: сдача в эксплуатацию: 2 квартал 2024, выдача ключей до конца 4 кв. 2024, начало работы отеля с 1.03.2025
- Валюта: Рубль
- Срок выплат: С 1 месяца после сдачи объекта в эксплуатацию и передачи объекта в управление управляющей компании (заключение агентского договора).
- Срок открытия гостиницы: 1.03.2025 г.
- Периодичность выплат: Ежемесячно
- Тип управления: Управляющая компания
- Драйвер роста: рост стоимости кв. м недвижимости по мере строительной готовности объекта, популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием (локация рядом с Ладожским вокзалом и с высококлассными БЦ может способствовать спросу)
Ладожский вокзал в Санкт-Петербурге открылся в 2003 году, он считается самым молодым железнодорожным вокзалом Северной столицы. После открытия узел взял на себя часть рейсов с Финляндского и Московского вокзалов. Это транзитная станция Санкт-Петербурга, которая связывает город с крупными городами страны и ближнего зарубежья. На Ладожском вокзале останавливаются поезда из Москвы, Екатеринбурга, Тюмени, Тихвин, Вологды, Архангельска, Петрозаводска, Мурманска, Адлера, Хельсинки и др. Ежедневно на Ладожском вокзале Санкт-Петербурга обслуживают до 30 поездов дальнего и международного сообщения, а также около 50 электричек. Станция является конечным и пересадочным узлом для поездов из южных, восточных и северных регионов РФ.
Конкурентное окружение
В качестве конкурентов в ближайшем окружении можно рассматривать 2 проекта.
Ladozhsky AVENIR
Апарт-отель бизнес-класса в Красногвардейском районе в историческом районе Матросская слобода на Правобережье Невы в 10 минутах пешком от станции метро «Ладожская» и 10 минутах на автомобиле до Невского проспекта. Ввод в эксплуатацию — IV квартал 2024 года.
В проекте 960 апартаментов площадью от 24,2 до 60, 8 кв.м.
Своя УК:
В апарт-отелях Avenir действует программа доходности «Гарантия» — гарантированный доход 40 000р./мес. (480 000р./год). Если к стоимости лота 5 млн прибавить 1 млн на мебель и оснащение, то доходность получится 7,5%.
Сервисные апартаменты «Вольта» от ПИК
Cтарт продаж был в июне 2023 г. Доступны апартаменты с чистовой отделкой площадью от 19 до 39 м². Студия 21,56 м² за 4 890 842 ₽ / 226 848 ₽ за м².
В этом проекте нет программы гарантированного дохода, а прогнозная доходность от УК равно 52 000 руб. по программе «стандарт» при посуточной сдаче апартаментов через Управляющую компанию «МТЛ».
Ladozhsky AVENIR
Апарт-отель бизнес-класса в Красногвардейском районе в историческом районе Матросская слобода на Правобережье Невы в 10 минутах пешком от станции метро «Ладожская» и 10 минутах на автомобиле до Невского проспекта. Ввод в эксплуатацию — IV квартал 2024 года.
В проекте 960 апартаментов площадью от 24,2 до 60, 8 кв.м.
Своя УК:
- В мае 2022 года сданы комплекс апартаментов START и первый апарт- отель сети Avenir — PUTILOV AVENIR
- В ноябре и декабре 2022 года введены в эксплуатацию еще два апарт-отеля сети AVENIR: MOSKOVSKY AVENIR и KIROVSKY AVENIR
В апарт-отелях Avenir действует программа доходности «Гарантия» — гарантированный доход 40 000р./мес. (480 000р./год). Если к стоимости лота 5 млн прибавить 1 млн на мебель и оснащение, то доходность получится 7,5%.
Сервисные апартаменты «Вольта» от ПИК
Cтарт продаж был в июне 2023 г. Доступны апартаменты с чистовой отделкой площадью от 19 до 39 м². Студия 21,56 м² за 4 890 842 ₽ / 226 848 ₽ за м².
В этом проекте нет программы гарантированного дохода, а прогнозная доходность от УК равно 52 000 руб. по программе «стандарт» при посуточной сдаче апартаментов через Управляющую компанию «МТЛ».
Финансовые показатели
Min площадь лота: 22,1 кв. м
Min стоимость лота: 6 964 999 руб./315 тыс. за кв. м, в том числе 895 000 руб. — стоимость мебельного пакета (275 000 руб цена метра без учета мебельного пакета)
В стоимость анализируемого номера в GLORAX ЗАНЕВСКИЙ входит отделка и меблировка.
Вместе с договором купли-продажи клиент подписывает договор доверительного управления с УК сроком на три года.
Две доходные программы:
1. Гарантированный доход (договор сроком на 1 или 3 года).
2. Максимальный доход — котловой метод (договор сроком на 10 лет). В рамках этой программы управляющая компания также гарантирует минимальный размер выплаты инвесторам вне зависимости от ситуации на рынке.
Согласно фин. модели, на первые 3 года по такой программе, Вы можете рассчитывать на доходность около 6.8%. Далее, Вам нужно будет переходить на программу максимального дохода, где при загрузке 70% - прогнозная доходность от 10%.
Min стоимость лота: 6 964 999 руб./315 тыс. за кв. м, в том числе 895 000 руб. — стоимость мебельного пакета (275 000 руб цена метра без учета мебельного пакета)
В стоимость анализируемого номера в GLORAX ЗАНЕВСКИЙ входит отделка и меблировка.
Вместе с договором купли-продажи клиент подписывает договор доверительного управления с УК сроком на три года.
Две доходные программы:
1. Гарантированный доход (договор сроком на 1 или 3 года).
2. Максимальный доход — котловой метод (договор сроком на 10 лет). В рамках этой программы управляющая компания также гарантирует минимальный размер выплаты инвесторам вне зависимости от ситуации на рынке.
Согласно фин. модели, на первые 3 года по такой программе, Вы можете рассчитывать на доходность около 6.8%. Далее, Вам нужно будет переходить на программу максимального дохода, где при загрузке 70% - прогнозная доходность от 10%.
Пример расчета доходности
Финансовая модель УК закладывает ставку посуточной аренды номера от 7000 рублей/сутки.
В ближайшем окружении нет гостиниц 4* для сравнения прогнозной стоимости проживания. Есть отель категории 3*, где стоимость 4 600 руб. Исходя из этого, можно сделать предположение, что стоимость 7 000 может быть достигнута, но все-таки лучше ориентироваться на сумму 6 000 руб. При более консервативной ставке аренды в сутки доходность инвестора снизиться на 2,5% - до 7,5%.
В ближайшем окружении нет гостиниц 4* для сравнения прогнозной стоимости проживания. Есть отель категории 3*, где стоимость 4 600 руб. Исходя из этого, можно сделать предположение, что стоимость 7 000 может быть достигнута, но все-таки лучше ориентироваться на сумму 6 000 руб. При более консервативной ставке аренды в сутки доходность инвестора снизиться на 2,5% - до 7,5%.
Заключение
Преимущества инвестирования
- Транспортная доступность. Рядом с метро.
- Локация. Концентрация высококлассных БЦ с арендаторами-крупными компаниями — могут выступать как ЦА и способствовать загрузке.
- Продажи по эскроу-счетам.
- Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
- Застройщик с опытом в строительстве и «именем».
- Инфраструктура внутри комплекса.
- Программа гарантированного дохода.
- Высокие темпы строительства, соответствующие сроку. Минимальный риск переноса срока ввода.
- В районе отсутствуют гостиницы 4*. Не высокий номерной фонд в ближайшем окружении.
- Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе.
- Санкт-Петербург занял первое место в рейтинге по стоимости суточной аренды, сообщили аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру».
Риски инвестирования
- Высокая конкуренция. В ближайшем окружении как минимум 2 проекта, являющихся апарт-отелем и сервисными апартаментами.
- Стоимость лотов выше по сравнения с предложениями конкурентов.
- Стоимость доходных апартаментов выше стоимости НЕ доходных апартаментов в этом же проекте. Потенциально, люди могут выбрать более дешевый вариант апартаментов и сдавать самостоятельно или объединившись с единомышленниками и нанять вторую управляющую компания для управления.
- Оптимистичный прогноз стоимости проживания и загрузке
Автор разбора
Наши разборы представляют собой частное мнение и не являются рекомендацией или офертой в инвестиционном смысле.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Смотреть страницу объекта
GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
г. Санкт-Петербург l Сдача в II кв 2025 г. l Доходность от 10% l Отделка «под ключ» l Площадь номеров от 21,2 до 48,9 кв.м.
Отель 4* — высокотехнологичный инвестиционный продукт, с гарантией высокого дохода
от 6 до 13,4 млн
номеров в отеле 1002
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды