Инвестиции в ALL IN SALUTE
Инвестиции в мультифункциональный комплекс 4* с концепцией «город в городе», расположенный в здании бывшего знакового отеля «Салют»
Наши разборы подготовлены с особым вниманием к деталям и актуальны на момент их публикации. Вы можете связаться с нашей командой для актуализации информации и статуса проекта.
12.07.2024
All in Salute
г. Москва, ЗАО, р-н Тропарево-Никулино, Ленинский проспект, д. 158
За счет расположения от объекта можно быстро добраться до:
- м.Тропарево 15-20 мин. пешком
- м.Юго-Западная 20-25 мин. пешком
- Выезд на Ленинградский проспект и прямая дорога до аэропорта «Внуково».
За счет расположения от объекта можно быстро добраться до:
- Лесопарковая зона «Тропарево»,
- ТЦ «АVENUE»,
- «Театр на Юго-Западе»,
- смотровая площадка Воробьевы горы,
- МГУ им. Ломоносова,
- Цирк на проспекте Вернадского,
- СК «Лужники»
О#районе
Тропарёво-Никулино — обжитой и зелёный район. Здесь нет промзон, много институтов и два больших лесопарка— Тропарёвский (219 га) и Юго-Западный (102 га). По данным правительства Москвы, зелёные насаждения занимают 47% территории района. Большинство жилых кварталов состоят из панельных домов 1960—1980 годов.
В районе функционируют большой спорткомплекс «Олимпийская деревня-80», конный клуб «Ювента», «Академия хоккея». «Филармония-2» с концертным залом имени Рахманинова — музыкальный комплекс мирового уровня с современной акустикой и трансформируемой сценой.
В районе не запланировано строительство новых домов по программе реновации, однако есть планы комплексного развития нескольких территорий, в частности, по редевелопменту бывших промзон
Тропарёво-Никулино — обжитой и зелёный район. Здесь нет промзон, много институтов и два больших лесопарка— Тропарёвский (219 га) и Юго-Западный (102 га). По данным правительства Москвы, зелёные насаждения занимают 47% территории района. Большинство жилых кварталов состоят из панельных домов 1960—1980 годов.
В районе функционируют большой спорткомплекс «Олимпийская деревня-80», конный клуб «Ювента», «Академия хоккея». «Филармония-2» с концертным залом имени Рахманинова — музыкальный комплекс мирового уровня с современной акустикой и трансформируемой сценой.
В районе не запланировано строительство новых домов по программе реновации, однако есть планы комплексного развития нескольких территорий, в частности, по редевелопменту бывших промзон
О проекте
Проект представляет собой реконструкцию гостиницы Салют, под современный комплекс апартаментов и насчитывает порядка 1 090 номеров различных категорий.
Гостиничный комплекс «Салют» строился к Олимпийским играм 1980 года и одним из первых в Москве принял иностранных гостей, прибывших в столицу на Всемирные Олимпийские Игры 80-х годов. Здание отеля выдержано в стиле Олимпийской архитектуры и является символом соцреализма эпохи 80-х. Строительство гостиницы велось в соответствии с высокими международными требованиями, которым должна была соответствовать даже отделка. Архитектура и дизайн 24-этажного здания разрабатывались по проекту архитекторов А. Б. Самсонова, А. Б. Бергельсона, А. П. Зобнина. Официальное открытие гостиницы состоялось 6 марта 1980 года.
В советскую эпоху именно в гостинице «Салют» чаще всего размещались участники и гости международных соревнований и фестивалей. За свою историю гостиница «Салют» неоднократно награждалась дипломами и благодарственными письмами за высокое качество обслуживания участников различных мероприятий и гостей.
В декабре 2015 года гостиничному комплексу «Салют» была присвоена категория «4 звезды».
С 2 по 22 этаж размещена зона апартаментов. На каждом пятом этаже предусмотрены холлы с комфортными местами для работы и отдыха.
На первом этаже расположена основная инфраструктура: зона лобби с консьерж-сервисом, рестораны, кафе и кальянные, торговый и медицинский центры, конференц-залы, коворкинги и др. А на цокольном этаже: круглосуточный фитнес-клуб с бассейнами и SPA-комплекс с финской сауной, хаммамом и джакузи.
Гостиничный комплекс «Салют» строился к Олимпийским играм 1980 года и одним из первых в Москве принял иностранных гостей, прибывших в столицу на Всемирные Олимпийские Игры 80-х годов. Здание отеля выдержано в стиле Олимпийской архитектуры и является символом соцреализма эпохи 80-х. Строительство гостиницы велось в соответствии с высокими международными требованиями, которым должна была соответствовать даже отделка. Архитектура и дизайн 24-этажного здания разрабатывались по проекту архитекторов А. Б. Самсонова, А. Б. Бергельсона, А. П. Зобнина. Официальное открытие гостиницы состоялось 6 марта 1980 года.
В советскую эпоху именно в гостинице «Салют» чаще всего размещались участники и гости международных соревнований и фестивалей. За свою историю гостиница «Салют» неоднократно награждалась дипломами и благодарственными письмами за высокое качество обслуживания участников различных мероприятий и гостей.
В декабре 2015 года гостиничному комплексу «Салют» была присвоена категория «4 звезды».
С 2 по 22 этаж размещена зона апартаментов. На каждом пятом этаже предусмотрены холлы с комфортными местами для работы и отдыха.
На первом этаже расположена основная инфраструктура: зона лобби с консьерж-сервисом, рестораны, кафе и кальянные, торговый и медицинский центры, конференц-залы, коворкинги и др. А на цокольном этаже: круглосуточный фитнес-клуб с бассейнами и SPA-комплекс с финской сауной, хаммамом и джакузи.
О компании
Управляющая компания "Салют"
Отель уже функционирует и находится под управлением УК "Отель Салют"
Под управлением 300 номеров.
Под управлением 300 номеров.
Показатели объекта
- Цель инвестирования: получение рентного дохода
- Тип сделки: предварительный ДКПН (с регистрацией в Росреестре), в стоимость включены отделка и мебель
- Тип владения: 100% Собственность (каждый юнит будет иметь свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность)
- Опция: Ипотека, Рассрочка
- Тип объекта: Коммерческая недвижимость
- Стадия строительства: Идет реконструкция здания. Срок сдачи: 4 кв. 2024 г.
- Валюта: Рубль
- Срок выплат дохода: С 1 месяца покупки недвижимости, еще до момента запуска отеля (программа гарантированного дохода)
- Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
- Тип управления: Профессиональная УК
- Драйвер роста: рост стоимости кв. м недвижимости, популярность апарт-отелей, возобновление иностранного турпотока
- Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- Тип сделки: Продажа по договору купли-продажи от физического лица или ИП (входит чистовая отделка), мебельный пакет, договор аренды с УК
- Тип владения: 100% Собственность, каждый юнит имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
- Опция: Ипотека (стандартная)
- Тип объекта: Коммерческая недвижимость
- Стадия строительства: Объект сдан, но идут ремонтные работы внутри
- Срок выплат дохода: С первого месяца после передачи в управление
- Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
- Тип управления: УК
- Драйвер роста: отсутствует
Конкурентное окружение
Если говорить о конкурентом окружении, то прежде всего, здесь конкуренция внутри самого проекта. Так как номера в гостинице продаются инвесторам на открытом рынке, то некоторые инвесторы передают свои апартаменты в управлении другим операторам.
Финансовые показатели
Стоимость лотов:
Цифры указаны до вычета налогов + расходы на содержание 242 руб. за кв.м
Налог на имущество 0,5% от кадастровой стоимости
Обслуживание 242 руб. за м2 и +счетчики (это в районе 1500-1800 руб. в месяц),
Общие платежи выходят 5 500 - 6 500 руб. Если передавать в управление, то КУ оплачивает УК
Доходность в таком случае составит:
10,9% на первый год (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
7,8% со второго года (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
Если не программа гарантированного дохода, то распределение 30%/70% и КУ
Минимальная стоимость проживания в номере 4 410 руб.
Если загрузка 70% (256 дней) * 4 410 = 1 128 960 - 30% - 78 000 = 712 000 руб./потенциальная доходность при загрузке 70% порядка 8,9%
- Минимальная цена 7 450 000 руб. за 14,2 кв.м* / 524 648 руб./кв.м + 500 000 рублей за мебельный пакет
- Лот: от 14,2 м²
- Номер с отделкой и мебелью
Цифры указаны до вычета налогов + расходы на содержание 242 руб. за кв.м
Налог на имущество 0,5% от кадастровой стоимости
Обслуживание 242 руб. за м2 и +счетчики (это в районе 1500-1800 руб. в месяц),
Общие платежи выходят 5 500 - 6 500 руб. Если передавать в управление, то КУ оплачивает УК
Доходность в таком случае составит:
10,9% на первый год (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
7,8% со второго года (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
Если не программа гарантированного дохода, то распределение 30%/70% и КУ
Минимальная стоимость проживания в номере 4 410 руб.
Если загрузка 70% (256 дней) * 4 410 = 1 128 960 - 30% - 78 000 = 712 000 руб./потенциальная доходность при загрузке 70% порядка 8,9%
Пример расчета доходности
Единственная новостройка в окружении - МФК СитиМикс. Сравним покупку в Салюте и в МФК-Ситимикс.
В МФК-Ситимикс студия 20,6 м² с чистовой отделкой 5 080 000 ₽ / 246 602 ₽/м², то есть инвестиции 5,1 млн ₽ + (допустим) 900 тыс. за оснащение = 6 млн*
*То есть порог входа 5,1 млн сейчас и 900 тыс через 1,5 года против 8 млн сейчас
До выдачи ключей 1,5 года, посчитаем упущенную выгоду за этом период:
При сдаче в долгосрочную аренду минимум за 45 000 за 1,5 года это порядка 810 000 руб. чистыми.
То есть 810 000 против (876 000 + 312 000) = 1 188 000
Разница 378 000 руб.
Возможен ли рост стоимости за 1,5 года на 378 000 за лот в 20 кв.м?
Вполне, это рост стоимости на 7,4% за 1,5 года.
Мы не говорим, что стоит инвестировать в проект МФК-Ситимикс. Его пример был взят для обоснования порога входа и стоимости метра.
В МФК-Ситимикс студия 20,6 м² с чистовой отделкой 5 080 000 ₽ / 246 602 ₽/м², то есть инвестиции 5,1 млн ₽ + (допустим) 900 тыс. за оснащение = 6 млн*
*То есть порог входа 5,1 млн сейчас и 900 тыс через 1,5 года против 8 млн сейчас
До выдачи ключей 1,5 года, посчитаем упущенную выгоду за этом период:
При сдаче в долгосрочную аренду минимум за 45 000 за 1,5 года это порядка 810 000 руб. чистыми.
То есть 810 000 против (876 000 + 312 000) = 1 188 000
Разница 378 000 руб.
Возможен ли рост стоимости за 1,5 года на 378 000 за лот в 20 кв.м?
Вполне, это рост стоимости на 7,4% за 1,5 года.
Мы не говорим, что стоит инвестировать в проект МФК-Ситимикс. Его пример был взят для обоснования порога входа и стоимости метра.
Заключение
Преимущества инвестирования
- Соответствие ВРИ ЗУ
- Богатая инфраструктура внутри проекта
- Обширная наземная парковка
- Готовый номер, приобретение лота с чистовой отделкой. Возможность купить оснащение и сразу же передать в управление.
- Возможность выбрать среди нескольких управляющих компаний или заниматься арендой самостоятельно
Риски инвестирования
- Необходимо тщательно подходить к выбору номера, так как часть номеров выходят окнами на медиафасад, некоторые - неудачно во двор.
- Конкуренция среди УК внутри самого отеля (впрочем, это уже достаточно частое явление)
- Стоимость несколько выше рынка
- Не самая удачная локация с точки зрения пешей доступности
- Плохие отзывы на действующий отель (может повлиять на заполняемость)
- Отель работает одновременно с ведущимися ремонтными работами (в том числе провоцирует плохие отзывы)
- Лобби/холл нуждаются в обновлении, но оно не предусмотрено проектом
Автор разбора
Наши разборы представляют собой частное мнение и не являются рекомендацией или офертой в инвестиционном смысле.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Мы делаем все возможное, чтобы обеспечить качественную и актуальную информацию, однако решения, основанные на этой информации, должны приниматься с учетом собственных исследований и консультаций со специалистами.
Смотреть страницу объекта
All in Salute
г. Москва l Сдача в II кв. 2024 г. l Доходность от 10% l Отделка «под ключ» l Площадь номеров от 15,2 до 20,6 кв.м.
Мультифункциональный комплекс 4* с концепцией «город в городе».
от 5,8 до 7,9 млн
номеров в отеле 1091
Часть Вопросов, на которые вы уже прямо сейчас можете получить ответы на консультации
?
Бесплатная консультация специалиста
Почему выгоднее приобрести доходный номер/апартамент, а не квартиру для сдачи в аренду?
На что обратить внимание при выборе доходного апартамента/номера?
От чего зависит размер дохода в доходном номере/апартаменте?
Как выглядит владение доходным апартаментом/номером и получение дохода от него?
Должен ли доходный номер/апартамент обязательно находится в моем городе или я могу не привязываться к своему местоположению?
Канал с еженедельными разборами инвестиционных стратегий и объектов от SALESDEP
Телеграм канал
Разборы с анализом потенциала, возможных рисков для принятия взвешенных решений.
Оценка специалистов куда стоит инвестировать, а куда нет.
Актуальная информация по совместным покупкам, акциям.
Пока мы растем — канал открыт и все разборы на нем для вас бесплатны.
01
03
02
04
Лучшие предложения по доходной недвижимости в РФ
Использование рассрочки/ипотеки
Скидка при покупке оптом
Анонсированы продажи за месяц
Фиксация минимального дохода
Объекты уже приносят доход
Актуальные скидки от компании
./ Гарантированная доходность
Инвестиции в номера отелей с посуточной арендой — самое выгодное вложение денег на сегодняшний день
Инвестиции в недвижимость, составляющие в среднем 27% инвестиционного портфеля, относятся к самым популярным видам инвестирования, особенно в сегменте доходной недвижимости.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
При инвестировании в отельный сектор, в отличие от покупки квартиры для сдачи в аренду, где необходимо самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и поиском арендаторов, вы приобретаете уже готовый к использованию, полностью отремонтированный и меблированный номер.
Важным преимуществом является то, что арендаторы присутствуют с первого дня открытия отеля, так как бронирование и продвижение номеров начинается за полгода до запуска отеля, что не возможно для обычных квартир.
пассивный доход
инвест-отели
доход от аренды