5 советов для инвесторов

Совет 1. Исключите личные предпочтения

При выборе апартамента не ориентируйтесь на себя и собственное нравится или не нравится (конечно, если только вы сами не являетесь целевой аудиторией данного отеля). Например, если ваш стандарт отдыха — это пятизвездочные отели с видом на Эрмитаж, но для инвестиций вы рассматриваете компактный номер в трехзвездочном отеле на окраине Санкт-Петербурга, не стоит отказываться от сделки только потому, что «я бы здесь никогда не остановился».

Поймите целевую аудиторию отеля, запросы этой целевой аудитории и соответствует ли отель этим запросам, соответствует ли этой целевой аудитории прогноз арендных ставок. И тогда уже принимайте решение, ведь главной задачей инвестиций является обеспечение дохода, а не соответствие личным предпочтениям.

Совет2. Определитесь с основной целью инвестирования

Важно иметь ясное представление о том, какую именно инвестиционную задачу вы хотите решить: пассивный стабильный доход здесь и сейчас? высокая отложенная рента? спекулятивная перепродажа с максимально возможной маржой?

Это всё про абсолютно разные инвестиционные задачи и разные проекты для их достижения с разным набором критериев для оценки и вопросами до сделки. Честный анализ собственных ожиданий предотвратит возможное разочарование и поможет принять взвешенный выбор. Однако не забывайте, что даже если вы определились с основной целью, есть еще целый чек-лист инвестора о том, как сделать рациональный выбор между несколькими проектами.

Совет 3. Закладывайте реалистичные ожидания

Как правило, отель выходит на стабильные арендные ставки и загрузку на третий год работы — именно столько в среднем требуется, чтобы у отеля появилась лояльная аудитория, сформировалась положительная репутация и узнаваемость бренда.

Даже если вы твердо уверены в успехе отеля, и тому есть объективные причины, лучше снизить свои ожидания от финансовых результатов работы номера в первый год. Практически ни один отель не может похвастаться стабильными, а тем более высокими результатами работы в первые полгода после открытия. Но ведь поэтому вы и заходили на этапе строительства, верно? Чтобы компенсировать это ожидание низкой ценой.

Совет 4. Передайте операционные процессы управляющей компании

Если вы приобретаете номер с целью пассивных инвестиций и изначально выбираете отеле, который полностью обслуживает управляющая компания, то вычеркнете себя из управленческих процессов.

Попытки вмешаться в работу управляющей компании, занимающейся гостиничным бизнесом, могут оказаться непродуктивным. Ведь именно эти специалисты обладают глубокими знаниями о тонкостях гостиничного дела, отличающих его от простой аренды жилья. И эта разница в подходах не ограничивается определением одной только ставки аренды.

Если вы хотите почувствовать себя отельером, а не рантье, — выбирайте проекты, которые изначально предоставляют возможность самостоятельной сдачи в аренду, со всеми вытекающими поводами для мигрени и нарушением сна.

Совет 5. Воздержитесь от личного использования апартаментов

Владение номером в отеле является не только источником дохода, но и источником искушения. Причем только для вас, но и для всей родни до пятого колена, а также троюродного дядю того самого сына маминой подруги.

Ведь это такой соблазн — воспользоваться номером для собственных нужд или размещения родственников и знакомых. Однако вы в любом случае заплатите, если не деньгами напрямую, то сокращением собственного дохода. Поэтому если размещение зятьев неизбежно, то желательно спланировать их визит хотя бы на периоды низкого спроса, тогда вы не потеряете прибыль в пиковые периоды.

Успешные инвестиции требуют времени, терпения, взвешенных решений и борьбы с собственной жадностью. Если вы изначально подойдете к выбору проекта и покупке номера держа в голове советы выше, то сможете существенно сократить разрыв между неоправданными ожиданиями и суровой реальностью.